Étude de cas : Comment investir avec 70 000 €

Selon la ville où vous choisissez d’investir en France, tout peut varier : le prix au m2, le montant des loyers, les délais pour retrouver un locataire.

Je vais vous montrer le type de projet que vous pouvez réaliser avec moins de 70 000 €.

Voici une étude de cas d'un appartement. Pour commencer, j’ai ciblé la ville de St-Étienne car les prix au m2 restent assez faible (1 058 € le m2) et les loyers mensuel/m2 moyens sont de 9,90 € soit un rendement brut moyen de 11,23 %.


La stratégie

J’ai privilégié un projet dans l’ancien pour des raisons fiscales. Je ne parle pas d’avantage fiscal direct, mais d’un régime fiscal qui vous permettra de limiter au maximum l’impôt sur les revenus locatifs.

Investir dans un bien à rénover, et de réaliser des travaux, vous permet obtenir 3 avantages :

- vous avez une grande marge de négociation pour réduire le prix et réaliser une bonne affaire, puisque le bien est à rénover donc le prix moins élevé qu’un bien habitable.

- vous maitrisez l’aspect rénovation. Cela signifie que nous pourrez repenser l’appartement et que les travaux seront qualitatifs. Alors qu’en achetant un bien déjà rénové vous ne maitrisez ni la qualité, ni l’optimisation du plan.

- fiscalement l’avantage est très important. En louant en location meublée (régime LMNP réel), vous pourrez déduire tous les frais des revenus locatifs perçus. Y compris les travaux et les meubles.


L’emplacement

L’appartement ciblé possède un excellent emplacement. Il est à moins 5 minutes de l’hôtel de ville, de l’université en tramway. Au pied de l’immeuble, il y a un supermarché et un arrêt de tramway. Le bien se trouve dans l’hyper centre-ville de Saint-Étienne.


L’appartement

Comme vous pouvez le voir sur le plan, c’est un appartement avec 3 pièces, un séjour et 2 chambres. La superficie est de 50 m2 au prix de 50 000 € frais d’agence inclus. Au niveau du bien, quelques travaux sont à prévoir la peinture, le sol à changer, une cuisine à équiper.

L’avantage de ses travaux, est qu’ils sont légers. L’électricité, la plomberie et le compteur électrique sont neufs et adaptés aux nouvelles normes.


Type d’exploitation

L’objectif avec cet appartement, est qu’il soit rentable dans 2 types de location, en longue durée pour un couple avec un enfant et en colocation. Malheureusement, la disposition de l’appartement ne permet pas une colocation, car nous sommes obligé de passer par une chambre pour accéder à la seconde chambre.

Ainsi, nous avons pensé à déplacer les toilettes, abattre une cloison afin de modifier l’emplacement de la porte, d'agrandir la 1ère chambre et de créer un accès à la seconde chambre sans passer par la 1ère.


Les travaux

Pour effectuer et gérer tous les travaux, j’ai fait appel à un maitre d’œuvre. Le montant des travaux étaient estimé à 14 734,60 €.

J’ai donc réaliser une première estimation pour savoir si le projet est rentable ou non. J’ai fait une projection pour une location à l’année pour une jeune couple avec un loyer à 480 €.

Estimation

Avec un cash-flow positif de 42,31 €, on remarque que l’opération est blanche et permet même d’être rentable. Mais le plus intéressant, est, qu'avec la colocation le cash-flow est davantage plus important. En se basant sur une fourchette basse soit 300 € par chambre, l’appartement génère 10 % brut par an.

Résultat

La colocation permet de générer 1 541,64 € par an. L’avantage de ce placement, est que durant toute la durée de détention, nous avons la possibilité de générer une trésorerie pour protéger l’investissement, notre capacité d’endettement n’est pas atteinte et l’opération permet de continuer d'autres investissements.

Ce type d’opération est réalisable par tout type d’investisseur, que vous gagnez plus ou moins de 2 000 € / mois.

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