Faut-il investir dans l’immobilier en 2021 ?

2019 a été l’année de tous les records, comme en témoigne le bilan de l'année dressé par le courtier Vousfinancer. Les taux d'intérêts ont ainsi atteint un niveau plus bas historique à 1,12 % toutes durées confondues en novembre, contre 1,43 % en janvier 2019, selon les données de l'observatoire Crédit Logement CSA. Les records affichés sont encore plus incroyables pour les meilleurs profils d’emprunteurs : Vousfinancer a ainsi décroché du 0,6 % sur 20 ans et du 0,9 % sur 25 ans. Alors que les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas et que la production de nouveaux crédits a progressé de 20 % sur un an.

La crise sanitaire

Avant la crise sanitaire, les autorités s’inquiétaient d'une surchauffe du marché. Mais avec le COVID 19, tout s’est accéléré. Le 20 décembre 2019, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fait plusieurs recommandations. La première concerne le taux d’endettement, ce dernier ne doit plus excéder 33 % de vos revenus. La seconde est la durée d’emprunt, elle ne doit pas dépasser les 25 ans.

Au-delà des recommandations du HCSF, les banques ont également décidé de renforcer les conditions d’obtentions de prêt immobilier. Elles demandent que vos finances soient propres, sans le moindre souci (ex : découvert), vous ayez de l’épargne, un reste à vivre (ce qu’il vous reste après avoir payé toutes vos charges), mais également 10 % d’apport. Beaucoup de ces règles étaient déjà présente avant, mais les banques ont décidé d’être plus ferme.

Ces restrictions ont été mises en place pour éviter que la dette immobilière ne mette en danger les ménages les plus vulnérables. Ces recommandations pénalisent majoritairement les revenus modestes. Ils n’ont pas forcément énormément d’épargne, pas ou très peu d’apport et un reste à vivre assez bas. Ils se retrouvent coincés, car ils ne remplissent pas mes conditions d’obtentions.

Si vous êtes déjà investisseur, il devient encore plus dure d’obtenir un financement. Avant la crise sanitaire, les banques utilisaient 2 types de calculs : calcul classique et le calcul par différentiel. Les banques pouvaient vous proposer une des 2 méthode de calcul très facilement.

La méthode classique consiste tout simplement à comparer les charges de crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur ; les revenus immobiliers étant retenus pour 70 % de leur montant.

Voici un exemple de calcul : vous gagnez 2 000 € par mois et payez une mensualité de 1 000 € sur 20 ans pour rembourser l'achat du bien que vous allez louer 800 € par mois soit 560 € qui représentent 70 % retenu par la banque. Calcul classique : 1 000 € / (2 000 € + 560 € ) x 100 = 39,06 %. Ici, votre dossier ne passe pas…

La méthode du reste à vivre dite « méthode par différentiel », qui consiste à considérer l’opération immobilière comme un tout et donc ajouter seulement l’effort d’épargne dans le calcul du taux d’endettement. Cette seconde méthode du reste à vivre est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers locatifs qui peuvent ainsi s’endetter sans limite de montant ou presque.

Reprenons le même profil que le précédent et faisons le calcul. Calcul par différentiel ((1 000 € - 560 €) / 2 000 €) x 100 = 22 %. Par contre avec cette méthode de calcul votre dossier est accepté ! Malheureusement, cette seconde méthode est mise de côté par plusieurs banques. Aujourd’hui, la majorité des banques utilisent le calcul classique.

Une hausse des refus de prêt.

Le réseau de courtiers Vousfinancer a chiffré à 15 % le taux de refus de prêts en septembre-octobre. Sur l’ensemble de l’année, ce sont 11,5 % des dossiers qui ont été refusés, contre 5,5 % l’an dernier. Même constat chez Cafpi. « Environ 14 % de refus de prêts, mais cela va encore s’accélérer », redoute Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Avec tous ces refus, la question est « faut-il investir en 2021 » ? Entre hausse des refus et risque de chute de prix annoncer par certains média…

Pour répondre à cette question, vous devez être au courant d’un élément. Le HCSF mentionne dans son communiqué : « Afin de ne pas pénaliser l’accession à la propriété, une partie de la production pourra s’écarter des critères recommandés. » Et « La, flexibilité admise usuellement pourra aller jusqu’à 15 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits. ». Vous avez bien compris une partie des emprunteurs peuvent passer au-delà de ces recommandations.


Les personnes qui peuvent aller au-delà de ces critères sont généralement ceux qui présentent un excellent profil pour la banque. C’est-à-dire : un emploi stable en CDI, de fort revenu, une grosse capacité d’épargne. À savoir, que ces profils bénéficient de condition de prêt plus avantageuses. Les banques leur accordent facilement des taux d’intérêt relativement bas par exemple. Concernant une baisse ou une stagnation des prix de l’immobilier, cela relève de la spéculation. Un investisseur ne spécule pas, il établit un plan pour sortir gagnant.

2021 sera l’année pour investir si vous avez de l’épargne, une bonne gestion de vos finances et surtout un projet rentable. La France a un patrimoine immobilier qui est exceptionnel ! Donc si les prix baissent, profitez-en pour vous constituer un parc immobilier de qualité et si les prix stagnent, alors achetez avant que ça n’augmentent.

Le plus important dans l’immobilier ce n’est pas le moment où vous achetez, mais plutôt l’enchaînement. Plus vous acheter de l’immobilier, plus vous renforcez votre patrimoine.

La question n’est pas de savoir si « 2021 est l’année pour investir » mais plutôt « comment investir en 2021 ».

Audit immobilier

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