Recommandations du HCSF, une bonne nouvelle ?

Le Haut Comité de Stabilité Financière a décidé le 17 décembre 2020 de desserrer les conditions d’octroi de crédit immobilier. Le taux d’effort maximal passe de 33 à 35 %, les durées restent plafonnées à 25 ans, mais elles tiendront désormais compte des différés de remboursement liés au neuf ou des importants travaux. Un crédit pour ce type de projet pourra ainsi durer 27 ans maximum (25 ans plus deux ans de différé). Les banques pourront déroger aux règles du HCSF à hauteur de 20 % des dossiers contre 15 % auparavant. Cette nouvelle a été bien accueillie par les investisseurs.

Est-ce une bonne nouvelle pour tous ?

Pour les acheteurs de résidence principale, « oui » car leur capacité d’emprunt est plus élevée. Pour les investisseurs, un peu de patience. Je vais vous expliquer mon point de vue avant de dévoiler ma réponse.

Y a-t-il réellement une différence ?

Analysons le taux d’endettement qui passe de 33 à 35 %. Avec un taux d’effort à 33 % pour une personne pouvant emprunté 330 € par mois sur 20 ans, sa capacité d’emprunt est de 67 345 € et sur 25 ans 79 032 €. Alors qu’avec les nouvelles conditions, cette même personne pourra emprunter 71 426 € sur 20 ans et 83 822 € sur 25 ans. Avec un salaire de 1 000 € (on arrondi pour simplifier les calculs).


Le constat que nous pouvons voir est simple, la différence sur 20 ans est 4 081 € et sur 25 ans, 4 790 €. À première vue, cela paraît peu.

Vérifions la durée d'emprunt, étant des investisseurs qui privilégient l’ancien, nous ne sommes pas concernées par le prolongement de 2 ans lié au différé (sauf si vous faites partie des 20 % qui pourront déroger aux règles). Je constate qu’il y a une différence importante entre une capacité d’emprunt de 67 345 € sur 20 ans avec un taux d’endettement à 33 % et une capacité d’emprunt de 83 822 € sur 25 ans avec un taux d’endettement à 35 %. Il y a une différence de 16 477 €.

Pour une personne qui souhaite investir sur Paris cela ne représente pas grand chose. Il pourra acheter 1,6 m2 de plus qu’auparavant. Pour un investisseur qui cible des villes aux alentours de 2 000 € le m2, il pourra bénéficier au mieux de 8,2 m2. Un acheteur qui se dirige vers des appartements proche de 1 000 € les m2 quant à lui pourra bénéficier de 16,5 m2 soit l’équivalent d’un studio.

Je privilégie les investissements locatifs dans les zones rurales dont les prix sont proches de 1 000 €, pour ma part, c’est une excellente nouvelle. Une seconde nouvelle s’ajoute, celle du cash-flow. Je m’explique, plus votre durée d’emprunt est longue, plus votre mensualité est basse. Par contre votre loyer, c’est l’inverse. Il suit l'indice de référence des loyers (IRL) qui sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.


Nous pouvons voir qu’en 2006, le niveau était de 112,47 et qu’en 2020, il est de 130,59. Vous comprenez que vos loyers à l’inverse du prêt augmentent chaque année.. En clair, vous pouvez acheter une plus grande surface et générer plus de cash-flow avec ces nouvelles recommandations du HCSF.

Vous comprenez que vos loyers à l’inverse du prêt

Voici un comparatif pour évaluer de manière chiffré. Dans le tableau de gauche, nous partons sur un T3 de 60 m2 avec un emprunt total à 67 113,86 €, un loyer à 500 € pour une colocation dont la chambre est à 250 €. Le total de la mensualité (charges comprises) est de 458,81 €. Soit un bénéfice de 41,19 € avant impôts et prélèvement sociaux.

Dans le tableau de droite, nous partons sur un T4 de 75 m2 avec un emprunt total à 82 753,66 €, un loyer à 750 € pour une colocation dont la chambre est à 250 €. Le total de la mensualité (charges comprises) est de 471,64 €. Soit un bénéfice de 278, 36 € avant impôts et prélèvement sociaux.


Cette annonce est une très excellente information pour les personnes qui ciblent les zones rurales, car il y a une 3e bonne nouvelle. Avec la baisse de vos mensualités (dû à la durée de l’emprunt de 25 ans) et un bénéfice plus élevé, vous réduisez votre taux d’endettement. Ceci est très important si vous souhaitez enchaîner.

En tant qu’investisseur, l’élément le plus important dans le financement, c’est la durée d’emprunt. L’argent n’a jamais aussi peu coûté, donc profitez-en pour obtenir la durée maximale de 25 ans. La durée aura toujours plus d’impact que le taux d’endettement, mais cette nouvelle vous permet de bénéficier des 2 cas : meilleure capacité d’emprunt et meilleur cash-flow.

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