Le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou une partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant. Il concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le louer à un tiers. Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité ou encore de l'immobilier d'entreprise.

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La mention " chômage partiel " a attiré l'attention et fait douter la banque sur l'instabilité du revenu, mais également sur la fragilité du secteur d'activité. Ce sont les principales raisons qui ont poussés la banque à refuser le prêt. Mais grâce à notre partenaire financier, il a pu obtenir son financement en injectant 10 % d'apport.

6 critères pour obtenir son prêt immobilier

1 - Commencez petit, mais voyez grand

Dans le cas où vos revenus sont faibles, je vous invite à commencer par un garage à 10 000 €, loué à 70 € par mois, vous obtenez du 7 % de rendement. Sinon de commencer par un appartement de moins de 100 000 € qui génère 100 € de cash-flow. L'objectif est de débuter petit, mais générer du cash-flow pour éviter le refus et montrer à votre banquier que vous êtes un investisseur avisé.

2 - Le taux d’endettement

Les banques se montrent très attentifs à votre taux d’endettement au moment de votre demande de crédit. En principe, celle-ci ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, soit un peu plus d'un tiers de tout ce que vous gagnez. Les 67 % restants sont considérés comme le « reste à vivre », c’est-à-dire les sommes nécessaires, chaque mois, pour vivre convenablement. Il est indispensable de passer par ce calcul pour estimer votre prêt et trouver le projet qui rentre dans votre budget.

3 - Ayez des comptes sains

Tous vos comptes doivent être au vert, c’est-à-dire que toutes vos lignes bancaires doivent être propre. Aucune mention de découvert, commission intervention, pas de pari en ligne... Tout doit être propre pour le banquier.

4 - S'adapter à la situation en fonction de votre secteur d'activité

Un de nos membres est professeur de sport, en l'espace de 2 ans, il a pu emprunter plus de 400 000 € (6 appartements), en mettant zéro apport. Nous le savons tous, être fonctionnaire est un gage de sécurité au niveau de l'emploi. À savoir que l'état est une garantie pour les banques, ce qui facilite l'obtention de prêt. Si vous n'êtes pas fonctionnaire, essayer d'épargner un maximum.

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5 - Ayez de l'épargne

Avoir de l'épargne apporte une garantie financière à la banque. Votre conseiller cherchera à être rassuré concernant notre solvabilité et souhaitera qu'on lui apporte un maximum de garantie financier pour assurer le remboursement du prêt.

6 - Ayez de l'apport

Même si l'objectif est de mettre le moins d'apport possible, avec les conditions des établissements bancaires, il faut prendre ne compte qu'un apport vous sera demandé. Ayez si possible 10 % de la valeur du bien et trésorerie en plus entre 4 à 12 mois de vos revenus en épargne (ex : projet à 100 000 € = 10 000 € pour l'apport, revenu mensuel : 2 000 € = 10 000 € (5 mois de revenu) soit un total de 20 000 € en épargne. Si vous n'avez pas 10 %, je vous recommande mettre au moins le montant de ma valeur de votre future mensualité en épargne (ex : 100 000 € = 493 € de mensualité ; épargné tous les mois 500 €). Ce geste valorisera votre dossier.

Conclusion

En revanche, si aucune règle ne précise noir sur blanc le niveau d'apport minimum, sous l’effet des recommandations du HCSF et de la crise sanitaire, l’apport personnel est devenu un sésame dans la plupart des banques pour obtenir un crédit, je constate également un assouplissement sur les revenus pris en compte pour établir la capacité d'emprunt. "Certaines banques ont fait évoluer les revenus qu'elles prenaient en compte vers un calcul plus favorable pour les emprunteurs. Ainsi, les revenus fonciers, perçus et à percevoir, sont dorénavant retenus à 90% du montant du loyer au lieu de 70% auparavant et les commissions, primes, part variable sont retenues à 90% de leur moyenne sur 2 ans (au lieu de 50%) s’ils sont considérés comme pérennes… Cela permet de rentrer plus facilement dans les clous et de rester sous la barre de 35% de taux d’endettement".

Audit immobilier

Avec une stratégie basée sur le court, moyen et long terme, mon équipe et moi sommes en mesure de répondre à cette question. Vous avez des questions sur votre projet immobilier ou vous souhaitez être accompagné pour votre prochain investissement, prenez rendez-vous pour un audit.

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Publication originale le 20 juillet 2021, mise à jour le 26 décembre 2021