Investir dans des biens locatifs est une excellente stratégie patrimoniale. Vous diversifiez votre patrimoine, générez des revenus complémentaires et constituez un actif transmissible à vos héritiers. Mais attention. Si vos biens immobiliers sont détenus en nom propre, vous subissez une double fiscalité brutale : pendant votre vie jusqu'à 60% d'imposition sur vos revenus locatifs, et à la transmission environ 20% de droits de succession après abattements. Pour un bien de 500 000 €, vos enfants paieront 150 000 € de droits de succession. C'est la réalité que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard. Heureusement, il existe une solution éprouvée : la Société Civile Immobilière (SCI). En restructurant votre patrimoine, vous pouvez réduire considérablement votre fiscalité et préparer sereinement la transmission familiale.
La Double Fiscalité de l'Immobilier en Nom Propre
Quand vous détenez un bien locatif en nom propre, les revenus locatifs s'ajoutent à vos revenus professionnels. Ce cumul a des conséquences majeures.
1. Première Fiscalité : L'Imposition Pendant Votre Vie
| Situation | Imposition | Impact |
|---|---|---|
| Micro-foncier (< 15 000 €/an) | 30% d'abattement + PS 17,2% | Jusqu'à +47% |
| Régime réel (> 15 000 €/an) | Charges déductibles + PS 17,2% | Jusqu'à +60% avec TMI élevé |
| Loueurs meublés (LMNP) | 18,6% en 2026 (CSG portée à 10,6%) | Jusqu'à +60% avec TMI élevé |
Pourquoi c'est un problème ? Vos revenus locatifs maximisent votre TMI (tranche marginale d'imposition), ce qui réduit vos liquidités disponibles chaque année, limite votre capacité d'investissement et crée une charge fiscale permanente sur 30 ans ou plus.
Exemple concret : Un dirigeant avec 60 000 € de revenus professionnels + 20 000 € de revenus locatifs paiera jusqu'à 60% d'impôts sur le revenu locatif. C'est plus de 12 000 € qui quittent votre patrimoine chaque année.
2. Deuxième Fiscalité : Les Droits de Succession
À votre décès, vos enfants hériteront du bien immobilier, mais ils devront acquitter les droits de succession.
| Tranche de valeur nette | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5% |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10% |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15% |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20% |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30% |
| Au-delà de 902 838 € | 40-45% |
Attention au calcul réel : L'abattement de 100 000 € par enfant s'applique une seule fois. Sur un bien de 500 000 € transmis à deux enfants :
- Valeur nette après abattements : (500 000 € - 200 000 €) = 300 000 €
- Droits estimés : ~60 000 € par enfant, soit 150 000 € pour la fratrie
Simulez vos économies potentielles avec une SCI
Recevez une estimation personnalisée des économies réalisables sur votre patrimoine.
La Solution : La SCI avec Imposition à l'IS
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure légale permettant à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. En optant pour l'impôt sur les sociétés (IS), vous bénéficiez d'une optimisation fiscale majeure.
Avantage 1 : Réduction de l'Imposition sur les Revenus
En passant d'une détention en nom propre à une SCI soumise à l'IS, votre fiscalité sur les revenus locatifs diminue drastiquement.
| Régime | Imposition | Réduction |
|---|---|---|
| Nom propre | Jusqu'à 60% (TMI + PS) | - |
| SCI / IS (< 42 500 €/an) | 15% | -45 points |
| SCI / IS (> 42 500 €/an) | 25% | -35 points |
Impact annuel sur un bien générant 20 000 € de revenus :
- Nom propre : 12 000 € d'impôts (60%)
- SCI/IS : 3 000 à 5 000 € d'impôts (15-25%)
- Économie annuelle : 7 000 à 9 000 €
Sur 30 ans, cette économie représente 210 000 à 270 000 € conservés dans votre patrimoine.
Avantage 2 : Optimisation de la Transmission avec Décote et Donations
La structure en SCI offre deux outils puissants pour réduire les droits de succession :
✓ Abattements Renouvelables
Vous pouvez donner progressivement des parts de SCI à vos enfants avec 100 000 € d'abattement par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans.
Exemple : Deux donations espacées de 15 ans permettent à chaque enfant de recevoir 200 000 € d'abattements cumulés, sans droits.
✓ Décote sur les Parts de SCI
Les parts de SCI subissent une décote de 10 à 15% par rapport à la valeur du bien immobilier, car les parts ne confèrent pas la jouissance directe du bien, la gestion collective implique une perte de liberté et les parts sont moins liquides que l'immobilier direct.
Exemple avec décote de 12,5% :
Bien immobilier : 500 000 €
Valeur pour succession : 500 000 € × 87,5% = 437 500 €
Économie de base : 62 500 €
Cas Pratique : Économiser 150 000€ en Droits de Succession
Voici un exemple complet montrant l'impact réel de la restructuration en SCI.
Situation de Départ
- Bien immobilier : 500 000 €
- Prêt immobilier restant : 20 ans
- Revenus locatifs annuels : ~20 000 €
- Bénéficiaires : 2 enfants
Scénario 1 : Maintien en Nom Propre ❌
Imposition Annuelle (pendant 30 ans)
Revenus locatifs : 20 000 €
Imposition (60% avec TMI) : 12 000 €/an
Coût total sur 30 ans : 360 000 €
À la Transmission
Valeur transmise : 500 000 €
Abattement total : 200 000 € (100 000 € × 2 enfants)
Base imposable : 300 000 €
Droits de succession (20% en moyenne) : 60 000 € par enfant = 150 000 € total
Coût Total pour les Héritiers
Fiscalité pendant 30 ans : 360 000 €
Droits de succession : 150 000 €
TOTAL : 510 000 €
Scénario 2 : Restructuration en SCI ✅
Imposition Annuelle (pendant 30 ans)
Revenus locatifs : 20 000 €
Imposition (IS 15-25%) : 3 500 à 5 000 €/an
Coût total sur 30 ans : 105 000 à 150 000 €
Économie annuelle : 7 000 à 9 000 €
Donations Progressives Avant Succession
Donation 1 (année 0) :
Valeur des parts donnés : 62 500 € par parent
Abattements utilisés : 100 000 € par enfant et par parent
Droits de donation : 0 € (dans les abattements)
Donation 2 (année 15, après renouvellement des abattements) :
Valeur des parts donnés : 62 500 € par parent
Abattements utilisés : 100 000 € (renouvelés après 15 ans)
Droits de donation : 0 €
À la Transmission Finale
Bien immobilier restant à transmettre : Réduit par les donations antérieures
Avec les décotes (10-15%) et abattements épuisés, les droits résiduels sont minimaux ou nuls
Droits de succession : ~0 à 50 000 € (au lieu de 150 000 €)
Coût Total pour les Héritiers
Fiscalité pendant 30 ans : 105 000 à 150 000 €
Droits de succession : 0 à 50 000 €
TOTAL : 105 000 à 200 000 €
ÉCONOMIE RÉALISÉE : 150 000 € minimum ✓
🎯 Notre approche chez L'Éducation Financière – EF
Les SCI sont particulièrement intéressantes pour les propriétaires de biens locatifs, les dirigeants d'entreprise et les professionnels libéraux souhaitant optimiser leur transmission patrimoniale.
Le coût de création d'une SCI (800 à 2 500 €) est négligeable comparé aux économies générées. Une SCI bien structurée se paye en quelques mois.
📞 Discutez-en avec Lamine Sylla lors d'un bilan patrimonial offert
Étapes Concrètes : Par Où Commencer ?
1. Audit Patrimonial Gratuit (30 minutes)
Analysez votre situation : valeur de vos biens immobiliers, revenus locatifs annuels, votre TMI et charges fiscales, votre situation familiale (conjoint, enfants).
2. Simulation d'Économies
Calculez le gain potentiel : réduction d'imposition annuelle, économies de droits de succession, calendrier optimal des donations.
3. Plan d'Action Personnalisé
Définissez : la structure (SCI, SARL, autre), le timing de la mise en place, le calendrier des donations, les documents à préparer.
4. Mise en Place Avec Votre Notaire
Confiez la rédaction des statuts et les formalités à un notaire spécialisé en patrimoine.
Conclusion : Ne Laissez Pas 150 000€ aux Impôts
Investir dans l'immobilier locatif est judicieux. Mais laisser vos enfants payer 150 000 € en droits de succession, alors qu'une restructuration en SCI les économiserait, est une opportunité manquée. Les bénéfices sont concrets :
- ✓ Économies d'impôts immédiates (7 000 à 9 000 €/an)
- ✓ Transmission optimisée grâce aux abattements et décotes
- ✓ Flexibilité accrue dans la gestion familiale
- ✓ Sérénité pour la génération suivante
Le coût initial d'une SCI (800 à 2 500 €) est négligeable comparé aux économies générées. Une SCI bien structurée se paye en quelques mois.
Prochaines Étapes
Vous avez une situation patrimoniale spécifique ? Prenez 30 minutes avec un ingénieur patrimonial pour analyser votre cas concret, calculer vos économies potentielles et définir un plan d'action personnalisé.
👉 Prendre rendez-vous directement ou me contacter pour une première consultation gratuite.
Cet article a été rédigé à titre informatif. Les situations fiscales varient selon les circonstances individuelles. Consultez un professionnel du patrimoine (notaire, conseil fiscal, ingénieur patrimonial) pour adapter cette stratégie à votre cas.
