Vous avez investi dans des biens locatifs pour constituer un patrimoine et générer des revenus. Cependant, détenir ces biens en nom propre peut entraîner une lourde fiscalité, tant sur les revenus que lors de la transmission à vos enfants. Voyons comment optimiser cela.
Sommaire de l'article
Le double impact fiscal
1. Pendant votre vie : une imposition élevée sur les revenus locatifs
Vos revenus locatifs sont imposés au régime du revenu foncier, avec une taxation qui peut atteindre près de 60 % :
- Impôt sur le revenu : jusqu’à 45 % selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).
- Prélèvements sociaux : 17,2 %.
2. Lors de la succession : des droits importants pour vos enfants
Vos enfants devront payer des droits de succession qui représentent en moyenne 20 % de la valeur nette de votre patrimoine immobilier, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
Heureusement, il existe une solution pour contrer ce double impact : la Société Civile Immobilière (SCI).
La solution : la SCI
La création d’une SCI vous permet de :
1. Alléger l’imposition sur les revenus locatifs
- En optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI bénéficie d’un taux d’imposition souvent plus favorable.
- Les bénéfices non distribués peuvent être réinvestis pour faire croître votre patrimoine plus rapidement.
2. Optimiser la transmission du patrimoine
- Plutôt que de transmettre un bien, vous donnez des parts de la SCI à vos enfants, ce qui est beaucoup plus simple et flexible.
- Vous pouvez utiliser l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans pour transmettre les parts sans aucune fiscalité.
Cas pratique : économiser 150 000 €
Hypothèse :
Vous possédez un patrimoine dont la valeur place vos enfants dans une tranche d'imposition à 30% sur les successions. Vous achetez un immeuble de 500 000 € à crédit.
Scénario sans SCI :
- Revenus locatifs : Imposés jusqu’à 60 %.
- Transmission : Au moment du décès, si le bien vaut 500 000 €, vos enfants paieront environ 150 000 € de droits de succession.
Scénario avec SCI :
- Revenus locatifs : Imposition réduite grâce à l'impôt sur les sociétés.
- Transmission : Vous donnez progressivement des parts de la SCI à vos enfants tous les 15 ans en utilisant les abattements.
Résultat :
Avec la stratégie de la SCI, les droits de succession peuvent être réduits à 0 €. Vos enfants économisent 150 000 €.
Pourquoi agir dès maintenant ?
- Réduction immédiate de la fiscalité : La SCI à l’IS peut offrir une imposition plus faible sur vos revenus locatifs dès sa création.
- Optimisation de la transmission : En commençant tôt, vous pouvez utiliser plusieurs fois les abattements pour transmettre votre patrimoine sans impôts.
- Sérénité pour vos héritiers : Vous leur évitez une charge fiscale lourde et préservez le patrimoine familial.
