Vous êtes dirigeant d’une SASU (ou d’une SAS) qui dégage du cash et l’idée vous trotte dans la tête : « Je me verserai des dividendes pour investir dans l’immobilier locatif à titre personnel ». C’est une stratégie courante… mais souvent fiscalement inefficace quand elle n’est pas pensée dans une vision globale.
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Pourquoi les dividendes ne sont pas toujours la meilleure porte de sortie
En 2026, les dividendes que vous distribuez depuis votre SASU sont taxés au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) à 31,4%.
Autrement dit, avant même d’entrer dans votre patrimoine immobilier, vous laissez déjà près d’un tiers de vos gains à l’administration fiscale. La semaine dernière encore, j’ai rencontré deux dirigeants dans ce cas :
- Faible rémunération au titre de président,
- Distribution de 100 000 € de dividendes tous les deux ou trois ans,
- Taxation à l’IS, puis à la flat tax de 31,4%,
- Pour ensuite acheter un bien immobilier en nom propre.
Résultat : Une capacité d’investissement amputée, parce que l’argent a été imposé deux fois avant d’être réinvesti.
L’alternative : la holding et la SCI (quand c’est pertinent)
Le régime mère-fille offre une opportunité puissante : faire remonter les dividendes dans une holding au lieu de les percevoir directement.
Seuls 5% des dividendes sont alors taxés à l’impôt sur les sociétés, soit environ 750 € d’impôt sur 100 000 € redistribués (au taux réduit de 15%). La holding peut ensuite capitaliser et réinvestir (par exemple dans une SCI), tout en optimisant la fiscalité des flux et la structuration patrimoniale.
Option Dividendes
- Taxation immédiate à 31,4%
- Investissement en nom propre
- Liquidité disponible personnellement
Option Holding
- Frottement fiscal de ~0,75%
- Investissement via société (SCI)
- Réinvestissement optimisé du brut
Attention néanmoins : la responsabilité des associés de SCI reste illimitée, ce qui rend impératif d’analyser la protection de la holding et l’exposition juridique au cas par cas.
Sortir le cash à titre personnel : une mauvaise idée ? Pas toujours !
Sortir du cash sous forme de dividendes personnels n’est pas nécessairement une erreur. La flat tax à 31,4% reste aujourd’hui un cadre clair et stable… dont la pérennité après 2027 ou d’ici 10 à 15 ans demeure incertaine.
Certains dirigeants préfèrent donc sécuriser leurs gains et construire leur patrimoine à titre personnel plutôt que de tout encapsuler dans des sociétés. En réalité, tous les chefs d’entreprise n’ont pas pour objectif de conserver leur patrimoine dans une holding. Par exemple, acquérir sa résidence principale ou secondaire via une SCI détenue par une holding à l’IS serait une très mauvaise idée, car cela complique la fiscalité et limite la liberté patrimoniale.
Et si l’on allait plus loin : CCA et démembrement
Au-delà du choix “dividendes personnels” ou “via holding”, il existe des leviers plus subtils à explorer. Dans certains cas, la création d’un compte courant d’associé (CCA) couplée à des mécanismes de démembrement de propriété peut offrir une flexibilité supérieure :
- Le CCA : permet de laisser le cash dans la société tout en gardant une créance personnelle.
- Le démembrement : ouvre la porte à une transmission ou une structuration patrimoniale fine, adaptée à long terme.
Avant d’investir, commencez par un diagnostic global
Avant tout montage ou décision d’investissement, il est essentiel de poser un diagnostic patrimonial et fiscal complet :
- Arbitrer entre rémunération et dividendes.
- Analyser la forme juridique de votre activité.
- Définir vos objectifs personnels et professionnels.
Optimisez votre structure de SAS/SASU
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